聚焦疫情下的房企创新突围③南京大学城市与不动产研究中心副秘书长马骏:房企需重视科技赋能 监管部门应微调政策
2020-02-27 08:57:00  来源:中国江苏网  作者:颜霏  
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编者按:今天,中国江苏网推出系列报道“疫情下的房企创新突围战”大型采访调研第三期。为了共克难题、共渡难关,推动房地产业健康持续发展,中国江苏网还将举办一场线下高峰论坛。若有意向接受采访和参加高峰论坛,请致电中国江苏网房产频道热线,025-58683979,13405883331。

中国江苏网讯(记者 颜霏)疫情牵动着人心,对房地产市场及房企的影响有多大、有多深远,疫情期间造成的停摆对房地产开发企业带来哪些启示?带着种种问题,中国江苏网房产频道记者专访了南京大学城市与不动产研究中心副秘书长马骏,从专业角度分析疫情下的楼市及应对策略。

南京大学城市与不动产研究中心副秘书长马骏

上下游资金链皆受影响 警惕区域金融风险

马骏认为,疫情对房地产行业造成的影响主要有三个方面:首先,疫情对于购买新房的消费者而言几乎没有影响。但是二手房的交易受到较大的影响。住房消费属于耐用费品消费,其基本特征是交易频次低但是交易额大。在预售制度下,购买新房的消费者主要是根据销售许可发放以及预售等规定流程来决定自己的购房行为。从疫情“警报”拉响至今,无非是使得购房者持币时间变长,但对购房需求没有实质性影响。二手房市场则与新房市场不同,需要经历挂牌、看房、商谈、过户等流程,突如其来的疫情会使得二手房市场的成交收到较大的影响,尤其值得注意的是,春季往往是是“学区房”成交的高峰,这次疫情也必然会对“学区房”成交造成较大影响。

其次,房地产业上下游行业的资金链条会受到较大的影响。房地产行业的显著特征之一就是上下游链条较长,包含桩基工程、建筑开发以及代理销售等诸多环节。开发商的销售回款不仅仅影响到自身现金流,也影响到建筑工地工人工资、销售代理人员的工资绩效。就目前来看,建筑工地复工延迟会影响开发商的销售进度与交付时间,一方面上游建筑工程企业结款时间会延后从而拖欠材料款以及工人工资;另一方面,下游销售员工收入降低会进一步挤压消费等。

随着地价不断上涨,房地产开发已属资本密集型行业。诸多房地产企业甚至大中型房地产企业的负债率较高,虽然这些企业均做过合理的现金流筹划,但是突发疫情的冲击超出了大多数人的意料。马骏分析说,如果疫情拖延时间较长,开发企业回款持续低迷,将影响开发企业拍地的积极性,有可能触发区域性金融风险,从而影响地方政府债务的安全性以及很多城市的公共基础设施投资。

建议房企重视科技赋能 重新定位产品设计

疫情带给房企在内的房地产行业影响是毋庸置疑的,困境下房企如何应对、如何创新突围?还是转型另谋出路?面对记者的提问,马骏给房企提出四点启示。

马骏说,首先企业应提升自身的抗风险能力。近年来,随着我国经济快速发展,房地产行业发展的速度较快,部分房地产企业依靠较高的周转速度与较高的杠杆负债快速做大规模,但这并不代表企业同时具备了较高的抗风险能力。接下来,很多企业需要建立完整的风控体系,保障企业稳健运行。

其次是开发企业要重视科技赋能。把握房地产未来科技创新方向,提高建筑产品本身的科技含量是提升应对风险能力的重要抓手。近年来,我国部分房地产企业包括建筑业企业已经在BIM技术、装配式建筑、施工机器人等方面做出了很好的探索与尝试,这些科技的应用可以有效地减少用工数量、避免工地事故、减少人员伤害、提高施工进度。随着科技的进步与行业的发展,未来房地产商品的科技含量会越来越高,倘若再碰到外部冲击,其受到的影响也会减小。

第三,开发企业需要重视配套物业管理公司的建设。疫情期间,很多小区物业不仅严控外来人员也给消费者居家购物提供了便捷。人们对于居家生活能够实现多样化消费的需求就要求物业公司尽可能为家庭生活提供全方位的服务,这种需求并不会因为疫情结束而改变,反而会成为一种趋势。开发企业需要把握这种趋势,做强业务管理公司。

最后,开发企业要重新定位产品设计。我国的城市发展与人口的快速集聚相关,随着城市化速率不断放缓,城市人口的机械增长会不断趋缓,本地居民对住房的改善性消费逐渐成为主流,消费者对产品的需求也会随之变化,开发企业的产品设计要与消费者的需求变化相适应。

呼吁监管部门微调政策 适当放开价格限制

为了避免地产行业的大大起大落,国家对于房地产市场调控总基调整体还是以稳为主。房住不炒,国家控制房价水平、遏制投机炒房以及着力健全房地产长效机制的决心并未改变。

大政策基调不变的背景下,马骏呼吁监管部门要准确把握房地产市场上下游链条较长的特点,合理精准地微调部分政策。地方监管部门可以适当加快销售许可的审批速度、加快推进建筑工地的开工审批、加快消费者房贷发放、加快二手房交易过户流程等措施,确保房地产企业以及房地产上下游行业的资金链条安全,守住不发生区域性金融风险的底线。

马骏认为,监管企业可以适当放开价格限制,提升房地产企业参与“土拍”的积极性。房地产企业由于一季度回款断崖式下跌,必然会影响其参与“土拍”的积极性,可以适当放开新房销售的价格限制,提升企业积极性。事实上,很多城市的热门区域已经呈现明显的一二手房价格倒挂现象,适当放开价格限制不仅不会给市场带来冲击,反而会更加有利于这些热门区域的房地产市场发展。

标签:疫情;房地产;影响;对策
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