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《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行。为做好《民法典》实施前的相关准备，江苏正在开展《民法典》涉及法规的专项清理工作。在列入修改的6件地方性法规中，《江苏省物业管理条例》修改幅度较大，涉及老旧小区加装电梯、物业费催缴等方面。其中，既有住宅增设电梯门槛降低了，拟明确只需“双过半”业主同意即可。

门槛降低 增设电梯，“双过半”业主同意即可

在老旧小区的适老化改造中，加装电梯的需求很大。但依据我省不少城市现有规定，单元楼加装电梯的表决门槛较高，需经本幢或本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意。

《关于开展扬州市区既有住宅加装电梯试点工作的指导意见》于2018年出台，明确扬州市加装电梯遵循“业主自愿、各区主导、多方支持”的原则，实行“双三分之二”原则+“一票否决制”。具体内容为：既有住宅加装电梯，应当经本幢住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上的业主同意，并经加装电梯所在单元的全体业主一致同意且签订加装电梯书面协议。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

《江苏省物业管理条例》修正案草案在参照《民法典》的规定后，将参与表决且同意的业主比例降低到了二分之一。具体内容为：住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

这意味着，应当经专有部分面积过半数的业主、且参与表决人数过半数的业主同意，也就是“双过半”业主同意就可以走相关流程装电梯了。

扬州市从事物业管理行业的相关负责人表示，这样的调整将加大老旧小区电梯加装的成功率。“一些有加装意愿的单元业主，最后大多卡在了‘统一思想’上。”广陵区住建局物业科相关负责人介绍，由于同一楼栋业主年龄段、居住楼层不同，受通风、采光等因素影响，业主在增设电梯的意愿、资金筹措方案上，很难达成统一，绝大多数多层住宅增设电梯都卡在意见征询环节。

草案审议中

物业企业被赋予一定的社会管理职能

据悉，草案还结合疫情防控工作的需要，规定物业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，比如测量体温、登记、对外来人员进行排查等，业主也要予以配合。这一变化有利于厘清疫情防控中的权责，化解纠纷。

物业服务指导中心行业相关负责人说，“第一，确认了物业服务企业在社会治理中间基础性的作用，不再是业主单方面购买的服务消费品，同时具备了一定的社会管理职能。第二，通过立法，明确了物业企业的职责，对广大居民来讲，更容易达成社会管理目标。”

此外，草案还增设了一个条款：物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。记者了解到，通过行业自身的不断提升和净化，物业断水断电的现象在扬州情况不多。催缴物业费有以下几个途径：第一，口头告知；第二，上门或书面告知；第三，正常通过司法途径。

目前，《江苏省物业管理条例》修正案草案还在审议中。审议通过后，全省各地区将对相关条例作相应修改。记者 羌伊然